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鹿回头
了来无踪，去无影
别墅成群，有房无“市”
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第四章 美元软了
地皮凉了
第一章概述的是中国房地产业发展的一段艰难的历程，也是一段沉痛的教训。房地产业的惊雷，在神州响起了第一声，谱写了序曲，也付出了巨大的代价。大片大片的良田沃土被吞噬、荒芜、毁掉。
美元软了，地皮凉了。
一时间，房地产界狼烟四起，新闻媒介频频发出“狼来了”的警告，房地产老板们惊慌失措，乱了阵脚。
山重水复疑无路
在中国，房地产业如鱼得水的当初，社会上引起了一场风波，一场争议！
众说纷纭！街头巷尾，茶馆酒店，高楼大厦，凡有人群的地方，就有众多的争辩：是与非、喜与忧、“真热”与“虚热”一溜儿评说。
此时，新闻大战更是此起彼伏，小报大报，中央电视台、地方小刊物，总而言之，有关房地产的报道充斥了各种新闻媒体。标题新鲜，硕大，醒目，五花八门，实属罕见。什么《烫人的中国房地产》、《房地产市场的问题及其对策》、《房地热其实是“虚热”》、《房地产幽思》云云。一时间，房地产成为大陆的新闻中心，记者们穿梭似地跟踪追击，争头功、捉热点、抢新闻。
房地产业，有着特殊的含义，修了房子，占了地，并不等于就有了房地产业。当房产与地产结合起来，并从第一、第二产业分离出来，进入商品交易市场后，渐渐地，房地产业才能成长起来。在经济发达的国家，其前前后后的发展，已有几百年的历史。
在共和国，这一产业的出现，是从８０年代初诞生的，嗣后，“热，，了几年，又“冷，，了几年。１９９２年，东山再起，沸沸扬扬，似乎不可一世。这种“热”，极不正常，有实“热”，也有虚“热”。从地域来看，房地产业发展“冷”“热”不均。一般说，南方“热”于北方，沿海热于“内陆”，开发区、经济特区“热”于其他区域，大城市“热”于中小城市。“虚热”盗汗撤
如何看待房地产热呢？房地产是“真热”还是“虚热”呢？这是争论的中心。
市场经济的发展，可谓瞬息万变。１９９３年５月《半月谈》敞开情怀，吐露出一番真言：
近年来我国各地出现了房地产热，且持续升温不减。
国人经营房地产，海外地商也雄心勃勃地进军大陆房地产，对当前的房地产热如何看待，众说纷纭。最近一期《半月谈》刊登了中国房地产开发集团公司总经理对此问题的看法
他认为，当前出现的房地产热是一种“虚热”，是我国房地产业走向市场经济过程中出现的问题，是由于市场发育不善、经济秩序不健全、操作行为不规范所造成的，当务之急是要加强管理，因势利导，推动房地产业活而有序地健康发展。
一般人们说房地产热，主要表现在两个方面。
一是批地热、“圈地热”。１９９２年前８个月，我国有偿出让土地约２０００幅，为前４年土地出让面积的两倍。
房地产投资的沿海、沿江、沿边等热点地区，到处在“批地”、“圈地”。除了大大小小１．４万多家房地产开发公司蜂拥而上“抢地”之外，一些没有房地产经营权的单位也纷纷介入房地产业圈地，由此出现了不少值得重视的问题。例如，有些地区土地供给计划性不强，批地与项目脱节，项目没有落实就批出土地；土地批量过多，规模过大，不考虑开发能力，以致出现晒地皮现象；有的地区土地供应缺乏市场机制，难以做到公平竞争。在土地出让中，采取协议的方式多，招标、拍卖的方式少，使国有土地资源流失。一些地方对外商投资房地产，没有给予明确的投资方向引导，对资金到位情况缺乏监督，管理不力。
二是开发区热，开发区过多过猛。据统计，全国乡镇以上开发区已有９０００多个，挤占土地１．５万平方公里，其中大部分是开而不发，无商可招，有的地方政府越权审批土地，有的县、乡也自行审批占地很大的开发区。盲目开设开发区，其结果是没有那么多资金用来开发，致使大片土地闲置，影响农业生产。
在“批地热”、“圈地热”、“开发区热”的同时，适合城镇居民购买的住宅并未真正“热”起来，远远不能满足实际的需要；内地有些城市的房地产刚刚起步。上述情况给我国房地产的发展造成一种似乎过热的虚假现象。因此说我国房地产是“虚热”并不过分。
这是官方对“房地产热”下的评语。
外国人说，中国已出现了泡沫经济，存在着“三乱”“两热”乱收费、乱罚款、乱摊派；房地产热和开发区热、炒股热。
形势严峻啊！
据透露，到１９９２年底，房地产业沸沸扬扬，已火热到了登峰造极的地步：全国各大城市大兴土木，大批高楼林立，且四方都有大批房屋正在兴建，忙忙碌碌，轰轰烈烈，那气氛让人眼花缭乱，全国有５０００万平方米商品屋等待顾主。这是一方面。另一方面，城市拥有４００多万房屋特困户，长期挤在狭小的天地里，如同蜗牛一般。其中人均两平方米以下的人家，就更是寒酸了。他们长期蜷缩在破旧、阴暗的篱笆墙之下，有人甚至躲在地下室、桥梁下、山洞中，过着“三代同室”、“四世同堂”的艰辛日子。
这是历史沉淀下来的寒酸苦涩，也是中国人多年贫困潦倒，自身无力解除的困境。
面对这种局面，我迈开两腿，在都市内跑了一圈，去追逐其“内详”和它的“病根”。
一个阳光灿烂、春风如意的上午，我走访了刚建起的成都市房地产研究会的几位专家。他们在一派惊讶声中，冷静地对房地产业发展现状，发表看法。
诚然，他们占有众多的材料，富有心计，富有观察能力。他们的透视分析，确实棋高一着。他们认为，之所以会出现这种局面，原因是多方面的，但其主要原因有四点：各地房地产开发公司急功近利，热衷于经营利润高的豪华住宅和别墅，互相攀比，越建档次越高；独资、三资企业赶时髦，极力兴建外销商品房，由于供应过量，只好“出口转内销”；税多税杂，有的地方多达７０余项，因此购房价不断上浮；一些“皮包公司”和“炒家”东炒西炒，地价和房价愈炒愈高。
面对高房价，“工薪阶层”和一般居民只好望洋兴叹！
人们正处在忧心忡忡、举步艰难的时刻，中央发动了一次“房地产大清理”。
１９９３年７月下旬，北京召开的全国土地管理厅局长会议上，国务院副总理邹家华切中时弊，挑明当前房地产突出的问题有三点：
一是越权批地，多头批地；
二是地产开发管理失控，房地产开发企业过多过滥，炒卖房地产严重；三是建高档宾馆、写字楼、度假村等，严重影响了国家资金的正常投向和运作。
他强调一点，也就是那些“歪”企业、“炒家”头痛的一点：
要围绕健康发展房地产业这个中心环节，用一段时间着手清理整顿房地产。
紧接着，就是真枪实弹，动真格。建设部、国家工商行政管理局、国家土地管理局、国家税务局齐心协力，提出了“加强房地产市场宏观管理”的七条措施和意见。
邹家华在这次会议上具体提出了加强土地宏观控制，制止炒卖房地产，惩治投机行为，必须采取以下十条措施：
一要强化建设用地的计划管理。
二要严格执行国务院有关文件，土地使用权出让必须由政府垄断。政府对土地出让的垄断，要体现在对土地开发实行统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理上。
三要适应房地产市场发展的需要，改革城市规划和土地利用规划。
四要尽快改革供地方式。今后，除党政机关办公用地、军事用地、公共公益事业及国家重点扶持的企业等用地外，都要实行出让方式，并以招标、拍卖为主，尽量减少协议出让。
五是对成片开发出让土地和开发区建设要严格控制。
六要清理检查土地自发交易行为，加强行政划拨土地使用权的管理。
七要加强土地估价工作。
八要加强土地税（费）征收工作，充分发挥税收在市场中的调控作用。
九要加强土地登记工作，通过登记确认权属，不经登记不受法律保护。对未办理登记的土地，政府有权收回。十要加强土地执法监督手段，充分发挥土地监察对调控房地产市场的职能作用。
紧锣密鼓，一场大清理在全国展开了！这场大清理的熊熊烈火在神州燃烧，真金？假金？都会经过这场考验，泾渭分明。
一声惊雷，四处恐慌。１９９３年７月，奔涌而来的房地产大清理席卷全国。各地相继有一批无开发能力的房地产开发公司自行关门，另有一批违法经营的公司受到查处。土地管理部门和金融机构开办的房地产公司，也纷纷按国家的规定脱钩。
广西对无力开发的３８０家房地产公司进行了考核，责令自行停业。南京更为彻底，对全市３９３家房地产公司逐个清理，凡发现注册资金虚报假写，根本没有开发实力、偷税漏税严重的，一律撤销。
形势紧迫！许多省市的房地产企业，实际上早已没有业务、房屋、地皮卖不出去，资金积压，公司仅是一只没有血肉的躯壳，不停也得自行消亡。形势逼人啊！加之，外力的作用，很快就出现了摧枯拉朽的局面。
“开发区”开而不发砍
寒潮步步逼近！
面对蔓延全国的“开发区热”中出现的“开而不发”、“跑马圈地”的现象，又给国人带来几多忧虑，给国家带来众多损失！
因此，在大刹“房地产热”歪风的同时，给“开发区热”扎下了一根楔子。早在１９９３年４月２８日，国务院发出《关于严格审批和认真清理各类开发区的通知》，其精神是十分清楚的。要采取果断措施，“各地对未经国务院或省、自治区、直辖市人民政府批准而自行兴办的各类开发区，进行一次认真的检查清理。对缺乏基本建设条件，项目、资金不落实，过多占用耕地或占而不用的开发区，要坚决果断地停下来，并向群众做好宣传解释工作，处理好有关善后事宜。土地要还耕于农，严禁弃耕撂荒”。
国务院的《通知》是算数的。
这一指示的下达，给一哄而起的开发区，“开”而不“发”的单相思，是一声长鸣的警钟。
中国人总是喜欢“好大喜功”，而功不成，名不就时，又走回头路，人们叫“吃回锅肉”。
“肉烂了在锅里嘛！”这是一些人常用的搪塞术语。这次就不是这个理了。许多开发区，几百几千亩土地，一荒就两三年，损失可谓大也！
无论怎么说，“走回头路”也好，“做亏本生意”也好，知错就改，也还是可以谅解的。
在《通知》精神的感召下，一些开发区的头，很快就明智起来，他们暗想：这一回是政府给我们搭起了下台的阶梯，再不撤，就不好向群众交待了。
各地在缓缓地行动。据２１个省市的初步统计，开发区从２０９８个减少到１１５４个，减少了４５％。几乎砍掉了一半，少占耕地一百万亩。其中，上海１９９３年土地出让计划，已由６平方公里调整为３平方公里；广州，１９９３年第四季度土地供应量比上年同期减少６０％；河北、山东、江苏等７个省的开发区清理，数量和规划面积分别减少了３／４。
清理开发区成绩显著的四川，砍掉了１１４个开发区，使规划面积减少了４８１平方公里。辽宁的态度也是积极的，通过检查清理，撤销了８２个；陕西停办了９６个。
算是一大进步吧！
将来还会不会头脑发热，发疯似地围田圈地做发财梦呢？谁也不敢保证！
“紧缩银根”收
中央对“房地产热”动了大手术，随之对“开发区热”降了温，施了一剂“良药”。紧接着，又颁发了“紧缩银根”的政策。
全国宏观经济的控制，对虚热的房地产业，对圈而不开的“开发区”是断“水”、断“血”，当头一棒！
中央发出了指令，加强宏观控制，促进经济发展。中央领导指出：“经济工作中出现一些问题，突出的表现是资金紧张，主要是由于金融秩序混乱，没有按照优化生产结构的要求把资金用到应该保证的重点上。今年上半年（１９９３年）银行存款下降，大量资金拆出省外，拿到沿海去炒房地产，重点建设资金不到位，企业的正常生产也影响一大片。因此只有整顿金融秩序，重点建设项目的资金才能有保证，生产才能搞上去”
为此事，《人民日报》还在１９９３年７月２６日发表了题为《加强和改善国家宏观控制》的社论。文章是这样叙述它的价值的：“我国的改革开放和现代化建设取得了巨大成就，举世瞩目。但在经济高速度发展的同时，也出现了一些新的矛盾和问题，如不及时解决，经济建设就有可能出现大的起伏，也有可能贻误有利时机。就像高速行驶的汽车没有有效的制动装置不能安全行驶一样，没有强有力的国家宏观调控，经济的运行必然要出现混乱。”这里有种奇妙的现象。在一些西方国家里，对房地产业调控的主要手段是加强对土地的调控，加强城市规划管理基础上的土地资源开发，然而，在我国却无法做到这一点。
为什么？从体制上讲，整个国家经济处于新旧两种体制、两种观念、两种行为方式之间的矛盾冲突中，以及两种体制的转换，使房地产业中的主体“地业”开发，由于部分政府官员的家长制作风，而大量涌现“条子地”、“关系地”的混乱状况，“圈地热”和“批地热”，最终导致了土地供应失控。
宏观调控，会使房地产业出现啥状况呢？随着宏观控制，曾一度靠地皮起家而一举发达起来的深圳，在此期间，也进亿元以内，严行了全方位把关，下闸，基建投资控制在１６５格控制高层综合楼宇建设；对资金不落实的项目实行停建、缓建、不建；酒楼、宾馆、别墅不准超前。地处北方的黑龙江省，也制定了宏观控制，陕西、辽宁、四川、上海等省市也先后布置对房地产进行全面清理。
地价下跌，形势急转直下！
北海首当其冲，房地产转入低潮，土地价格跌幅在２０～６０％之间，一些短期投机的“炒家”眼看无利可图，纷纷撤走。而一批头脑清醒、眼光远大而又有实力的中外投资者则把国家的这一举措看成是向更高层次发展的良好机遇，他们坚定地留在了北海。北海人解恨似地说：“走掉了一批‘炒家’，留下了一批实干家。”
最“热”的海南房地产“烧”退得厉害。房价回落、地价下跌、交易冷淡，“滑坡”、“疲软”之声四起，外界更有“猛泻”之说。据统计，期房下跌２０～３０％，现房下跌１５～２０％。海南十分特殊，其市场资金８０％来自内地，银根抽紧，致使一些“下海”公司资金纷纷回流。重庆房地产：山重水复疑无路。与重庆火爆的天气相反，时至１９９５年初，房地产市场依然冷冰冰的。该市国土局告诫房地产商，有实力的继续大干，没有实力的就应该趁早“洗手”。
随着房地产市场宏观调控，１９９３年期房和现房价格比年初回落２０～３０％。随后的两年中仍是一筹莫展，举步维艰。
地皮凉了，美元软了！
随着“房地产热”带来的美元暴涨，到此时也一跌再跌。
１９９３年春天，美元兑人民币从１比７．３跳到１比１１，不到半年工夫，旋即又跌到１比８。人们惊呼，“美元垮了！”
也许暴涨的继续就是暴跌。诚然，专家说美元暴涨暴跌的原因很多，但他们肯定最主要的原因是因房地产市场的疲软所致。
全国积压多少商品房呢？
传播媒介在１９９５年岁末公布了这样一个数字：全国已竣工尚未售出的空置商品房面积达４２３２万平方米，占用资金多达６８７亿元。
这样巨额的积压，是惊人的！何年何月，才能解除，从而使房地产业走向健康发展的轨道呢？
沿海的困惑
正值神州“房地产热”达到沸点的时候，一夜之间，又从沸点跌降到冰点。人们感觉如梦一般。我索性闹个究竟，先在内地几个省市作了调查，随后又匆匆地奔向沿海几大城市去考察，看看那里的真情实况如何！
那是１９９３年的金秋。春华秋实，应该说，秋天是成熟的季节，收获的季节。但在那里，情况并非如此。
随着全国整顿金融秩序，严控房地产规模的措施出台，一时间，南线的房地产界似乎也碰到狂风暴雨的袭击，广播、电视、报纸不断发出警告。顿时，本就心有余悸的房地产老板们闻此风声，便惊慌失措，乱了阵脚。纵观福州、厦门、深圳、广东这些房地产开发起步较早的房地产市场，也可谓“云霾四合”，房地产公司的老板们惶惶然，坐卧不安。
９月２０日。阳光灿烂。福州。
这是一座沉睡多年，刚刚醒悟的城市。我站在“五一”广场的制高点，眺望全城，立刻在我的面前出现了一幅优美的山水画。福州，三面环山，一面向海，清澈的闽江从中淌过。翠绿茂密的树木，婆娑起舞般的山峰，将整个城市装扮得分外绚丽。
福州在城市建设上起步晚，直到８０年代后期才向外开放，高楼大厦很少，所以建设上不像广州，更不像深圳等大城市。
在我的视线中，出现一批高层建筑，刚刚冒出地平线，还未林立成材。然而后起之秀的福州，有着得天独厚的优势，一旦“解冻”，外商潮水般涌来。
目下，福州情况怎样呢？
在“五一”广场对面的一幢乳白色的大楼里，我走访了福州市土地管理局批地办主任刘君衡先生。他热情地向我介绍了情况。
他，中等个头，４０余岁，祖籍福州。曾在四川江油市工作过多年，１９７９年才调回老家，所以我们一见如故。他的口音既脱离了川音，也没保留闽话，而是操一口标准的普通话。他开门见山地述说着福建、福州近几年发生的巨变。他说，福州是全国历史文化名城之一，先辈们在这里创造了光辉灿烂的文化，留下了丰富的文化古籍：鼓山摩崖石刻、三山两塔寺、马江昭忠祠，还有林则徐纪念馆等等，所以福州城才如此美丽。建设突飞猛进。９月１９日，福建省电视台报道，福建省已引进建设项目１万多项，外资１８０亿美元。
此时，他面带笑容，有几分自豪，但也有几分忧虑。他说，福建有点特殊，概括地说，八山、一水、一分田，是山多水多的省份，人均耕地仅０．６亩，人多地少，土地资源十分珍贵。近几年，建开发区，发展房地产，上得很快，土地也占得多。马尾开发区、元洪经济开发区、福兴工业开发区等建设，规模大，投资多。房地产公司仅福州市已发展到３００余家。
他还告诉笔者，福州市历来城市建设差，没有什么大型建筑，自身没有什么大的能耐，主要靠引资。可以说，刚刚起步，可碰上了宏观调控，房地产公司纷纷叫苦。虽然对外资企业影响不大，可内部也感到寒气逼人。有些房地产公司不按法律行事，受到清查；还有一些公司本身就没经济实力，当财源一断，就失去活力了。
９月２４日。多云转阴。厦门。